Экспертиза по разделу земельных участков

Раздел земельных участков - одна из задач землеустроительной экспертизы. Чаще всего необходимость такой экспертизы возникает при земельных спорах, когда стороны хотят оформить право собственности на части земельного участка без изменения его целевого назначения, но не могут договориться. Согласно ст. 252 ГК РФ при не достижении участниками долевой собственности соглашения об условиях и способах раздела общего земельного участка участник долевой собственности имеет право требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке.

Варианты раздела земельного участка:

• Раздел земельного участка исходя из сложившегося на данный момент времени порядка пользования земельным участком;
• Раздел земельного участка исходя из указанных в правоустанавливающих документах, идеальных долей совладельцев;
• Раздел земельного участка на основе вариантов раздела, предложенных одной из сторон по делу или судом;

При разделе земельного участка суд исходит из размера долей сторон в праве общей собственности. При отступлении от размера долей может потребоваться привлечение оценщика, для определения суммы денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела. При добровольном разделе стороны могут не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Условия раздела земельных участков:

• Раздел земельного участка допустим только при условии его делимости. Делимым является земельный участок, который можно разделить на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, с тем же разрешенным целевым назначением (ст. 6 ЗК РФ). У вновь образуемых участков должны быть подъезды, подходы.
• Размер образующегося участка должен соответствовать минимальным нормам предоставления участковсоответствующего целевого назначения (ст. 1182 ГК РФ, п.3 ст. 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
• Предельные минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для дачного строительства, садоводства, огородничества, ведения фермерского хозяйства и животноводства  устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).
• Если на земельном участке расположены здания, строения и т.д. необходимо соблюдать установленный законодательством РФ принцип единой судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, то есть собственником земельного участка должен быть собственник расположенных на нем зданий, строений сооружений.
• Не подлежит разделу земельный участок, переданный в аренду или собственность для организации крестьянского хозяйства ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве".

Основная задача эксперта – разработать технически возможные варианты раздела земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Понятие раздел земельного участка также включает в себя прекращение его существования с целью создания нескольких новых земельных участков, принадлежащих одному лицу или слияние нескольких участков в один.

Вопросы экспертизы раздела земельных участков:

• Возможен ли технический раздел данного земельного участка, учитывая долю каждого из собственников? Если раздел невозможен, то по какой причине?
• Представить на рассмотрение суда варианты раздела земельного участка с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками в соответствии с их долями, установленными в правоустанавливающих документах.